Bautagebuch: Rechnen, Planen, Träumen

Während mein Architekt gerade Urlaub macht, bekomme ich eine E-Mail von einem österreichischen Kollegen, der offensichtlich über eines meiner Videos stolperte und dadurch auf mich aufmerksam geworden ist:

Habe gerade deinen Hunsrück Blog gelesen nach dem Interview mit Niklaus Wirth. Eine halbe Million für ein kleines Okal-Haus ohne Grundstück? Im Hunsrück? Bei uns gibt es nur zum Vergleich …

Im Anhang schickt er mir dazu noch das Exposé für eine herrschaftliche Villa von 2011 zum Kampfpreis von 760.000 Euro, …

… mitten in den wunderschönen Österreichischen Alpen:

Bei 226 m² Wohnfläche kommen wir auf 3.362,- Euro pro Quadratmeter. Mit meinem Bauvorhaben bin ich aktuell bei knapp 2.700,- Euro. Oh Mann, die alte nagende Frage nach Preis & Leistung, wo ich mir selbst immer so unsicher bin:

Was soll’s, für mich ist die Entscheidung eh schon gefallen und um meinem Talmud-Plan zu gefährden, sollte ich mein Traumhaus ja sowieso „selber“ bauen. Außerdem bin ich mit dem wärmenden Geburtstagsgeschenk meiner Eltern jetzt auch für einen frühen Baubeginn im winterlichen Hunsrück bestens gerüstet :

Meine neu installierte Filterblase stößt mich immer wieder auf interessante Dinge, wie zum Beispiel, diese Rüttelplatte zur Verdichtung des Baugrunds, …

… das Blockheizkraftwerk für die Fernwärme Tübingen, …

… oder einfach nur diesen Staubsauger vom Körberseehotel:

Als ich wegen meines kleinen Motorrad Ausflugs den Leihtransporter nach Österreich zurückbringe und bei OBI eine neue Biertischgarnitur suche, schaue ich auch noch kurz bei der Ofenabteilung vorbei:

Ich treffe auf einen jungen Mitarbeiter, der sich wohl gut im Baugeschäft auszukennen scheint. Er meint, dass bei diesem Gewerbe sehr viel betrogen wird und für ein und die selbe Leistung in einem Fall 5.000,- und in einem Anderen 15.000,- Euro verlangt werde. Seiner Meinung nach würde aber bei beiden Extremen irgendjemand schlecht wegkommen.

Die große und wahrscheinlich schwer zu beantwortende Preisfrage ist also mal wieder:

Was ist schon fair und gerecht?

Zum Abschied gibt er mir für eine mögliche Zusammenarbeit seine Karte und empfiehlt er mir dann noch für mein Haus einen „Aduro“ Kaminofen für 1.199,- Euro, welcher von drei Seiten einsehbar ist:

Mittlerweile ist mein Architekt Herr F. wieder aus dem Urlaub zurück und ich teile ihm mit, dass ich es leider nicht geschafft habe, die von ihm gewünschten drei Vorschläge zu entwickeln.

Wir einigen uns darauf, dass er aufgrund meines Anforderungsdokuments und der Wünsche, die ich ihm telefonisch mitgeteilt habe, einen Vorschlag erarbeitet. Als zusätzliche Anregung, wie ich mir eine gut geschnittene Einliegerwohnung vorstelle, schicke ich ihm dann noch folgenden Grundriss:

Weil das Haus in der Standardausführung für all meine Wünsche vielleicht dann doch etwas zu klein ist, schlägt Herr F. eine Hausverbreiterung und Verlängerung vor, was man jeweils in Schritten zu 30 cm bei Okal bestellen kann. Dazu ermittle ich eine Formel für den dadurch resultierenden Wohnflächengewinn, …

… welchen ich dann in meiner „Kosten-Update“ Google-Tabelle eintrage, um das Preis-Leistungsverhältnis der Maßnahme zu ermitteln:

Bei einer Verbreiterung um 30 cm und einer Verlängerung von 60 cm komme ich auf einen Quadratmeterpreis von 1.264,- Euro, was mir für einen Neubau als unschlagbar günstig erscheint .

Das Gleiche berechne ich dann auch noch für den Balkon. Weil ich aber noch nicht weiß, ob in Hennweiler für die Wohnflächenberechung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) Faktor 0,25 oder 0,5 angesetzt wird, packe ich gleich beide Varianten in die Tabelle:

Hier ist der Quadratmeterpreis von 3.738,- Euro bzw. 7.476,- Euro dann nicht mehr ganz so attraktiv, aber was zahlt man nicht alles für eine schöne Aussicht .

In der Tabelle trage ich dann auch noch alles ein, was mir Herr F. sonst noch so an zu erwartenden Zusatzkosten aufgelistet hat:

Am Ende komme ich auf ein Plus von 19.260 Euro für „bekannte“ Posten und auf 35.174 Euro für neue Wünsche.

Mein österreichischer Kollege wird jetzt wahrscheinlich die Hände über den Kopf zusammen schlagen, aber ich hoffe immer noch dass sich die Investition für mich lohnt und alles genauso rosig wird, wie es sich die Kinder bei uns im Philosophenweg vorstellen:

Ach ja, unter den bekannten Kosten ist übrigens eine neue Position „Abdichtung gegen Bodenfeuchte lt. Baugrundgutachten“ aufgetaucht, welche aufgrund der Baugrunduntersuchung entstanden ist.

Das 14-seitige Werk wurde vom Geologen Herrn N. und dem Geographen Herrn J. erstellt. Sie haben dort die „zweitbeste“ (2 von 6) Boden-Kategorie für mein Bauvorhaben ermittelt. Allerdings wird bei Okal wohl im Standardpreis von der etwas optimistischeren Variante 1 von 6 ausgegangen, deshalb der Mehrpreis von 2.570,- Euro.

Bei der Untersuchung wurden zwei Kleinrammbohrungen vorgenommen, hier die Schaubilder mit etwas begleitendem Text:

Na hoffentlich muss ich mir über den Kommentar „Kein Bohrfortschritt!“ ab zwei Metern keine Sorgen machen .

Um ein noch besseres Gefühl für die ökonomische Seite meines Vorhabens zu bekommen, mache ich weitere Preis-Leistungs-Vergleiche, wie zum Beispiel mit dieser Einliegerwohnung von 1994 und „Energieeffizienzklasse D“ für 4.600,- Euro pro Quadratmeter:

Hier mal eine Übersicht der aktuellen Effizienzklassen und dem  jährlichen Energieverbrauch:

Am 12. Oktober ist es dann soweit und ich bekomme vom Architekten die ersten Grundrisse: Ich studiere seinen Vorschlag lange und intensiv, …

… kann mich dann am Ende aber mit einigen Details einfach nicht so recht anfreunden. Also setze ich mich wieder an den „Architekt 3D“ und entwerfe einen „Verbesserungsvorschlag“, welcher dann auch meine geliebten Dachgauben enthält:

Am späten Nachmittag telefoniere ich wieder mit meinem Architekten: Am Anfang einigen wir uns erst mal wegen des zu erwartenden Mehraufwandes, welcher nicht mehr von seinem Okal Honorar abgedeckt werden kann.

Dann erklärt er mir ausführlich, was noch alles gemacht werden muss und am Ende stehen dann etwa 25 Punkte auf meiner TODO-Liste.

Einer davon ist die Anfrage, ob der Versorger „Verbandsgemeindewerke Kirner Land“ damit einverstanden ist, dass unser Technikraum hinten im Haus liegt, um dort die Anschlüsse zu installieren:

Vom Wassermeister Herrn T. kommt dann zum Glück die gute Nachricht, dass das mit einer Leitungslänge von bis 30 Metern in Ordnung gehen würde.

In der Folge mache ich mir viele Gedanken, wie man das Haus für meine verschiedenen Anwendungsszenarien am besten aufteilen könnte …

… und dabei kommt mir eine (gute?) Idee nach der anderen:

Schließlich schickt mir Herr F. den zweiten Entwurf zu, den ich dann sofort in 3D umsetze:

Außerdem informieren wir Okal noch darüber, dass wir etwas mehr Zeit für unsere Planung brauchen.

Weil ich mittlerweile Bedenken wegen der Beschattung und Installation meiner Photovoltaikanlage bekommen habe, ringe ich mich schweren Herzens dazu durch, auf meine geliebten Dachgauben zu verzichten …

… und diese durch Dachfenster zu ersetzen. Zum Ausgleich wähle ich dann aber das Anbauteil namens „Zwerchhaus mit Satteldach“, um wenigstens eine (große) Gaube im Haus zu haben:

Außerdem hat mich mein Chor-Kollege „Matthias“ auf die geniale Idee gebracht, einen Steg zu bauen, um vom Dachgeschoss bequem in den Garten zu kommen:

Und schließlich überlege ich mir, auf wiederholtes Anraten meiner „Zweiten Freundin von Nebenan“, vielleicht noch einen kleinen (Whirl-)Pool mit Aussicht auf die Linde zu installieren:

Außerdem will ich für die kalten Wintertage im Hunsrück auf alle Fälle irgendwo noch eine Sauna haben, …

… wofür sich jetzt die oberste Ebene mit dem Steg eigentlich anbietet:

Um mal zu sehen, wie so ein Übergang in der Realität aussieht, besuche ich ein paar Tage später dann noch ein Haus in meiner unmittelbaren Umgebung, wo auch so ein Teil angebaut ist:

Zwischendurch überlege ich mir dann immer wieder, wo ich wohl den Kamin und den Ofen am besten platziere, was sich so langsam zu einem echten Dauerproblem entwickelt:

Außerdem stellt sich die Frage, wie hoch genau das Haus, die Garage und die Terrassen liegen sollten,  …

… wobei ich (vereinfacht) als Referenzhöhe die Straße auf 363 Meter über N.N. festlege:

Eine weitere Baustelle ist immer noch der Balkon, der ja auf seinen Stelzen irgendwie seltsam und auch etwas verloren dasteht:

Mit einer zweiten Ebene würde das schon viel stimmiger aussehen, …

… allerdings bietet Okal so einen Doppelbalkon wohl standardmäßig nicht an und außerdem meint Matthias, dass man das vielleicht selbst deutlich günstiger bauen könne.

Leider darf man das Teil nicht am Haus befestigen, weil man sonst die Garantie verlieren würde. Folglich müsste das ganze Gebilde selbsttragend (nicht freitragend) komplett auf Stützen gebaut werden.

Und schließlich würde es in der Einliegerwohnung durch den breiten unteren Balkon wohl recht dunkel werden. Oh je, wie lösen wir jetzt all die (Luxus-)Probleme ?

Auf dem Weg zum Chorwochenende am 22. Oktober, sehe ich unterwegs, wie so ein aufgeständertes Teil dann in Echt aussehen könnte:

Am selben Tag schicke ich dann den aktuellen Zwischenstand der Hausplanung an Matthias und meinen Künstlerfreund Michael, der mich insbesondere bei Fragen des optisch stimmigen Designs bereits begleitet hat:

Um ein Gefühl für die Dimensionen zu bekommen, fange ich an, alle möglichen Sachen auszumessen:

Sogar beim Chorwochenende vermesse ich (unter erschwerten Bedingungen) das Bad, …

… welches mit nur 120 Zentimetern Breite zwar recht schmal ausgefallen ist, …

… aber trotzdem immer noch erstaunlich funktional wirkt:

Hier merke ich mal wieder, dass man Zahlen irgendwie „fühlen“ können muss, um ihre Bedeutung zu erfassen und hinterher gute Entscheidungen zu treffen.

Aber wieder zurück zur den „Problemen“: Weil das Geländer der Terrasse auf der Garage mit drei Metern Abstand zum Nachbarn irgendwie sehr asymmetrisch wirkt, …

… lese ich noch mal im Landesrecht Rheinland-Pfalz nach und erfahre, dass ich das Geländer dann wohl doch bis zur Grenze bauen darf.

Dann fällt mir beim Betrachten der Eingangstüre für die Einliegerwohnung auf, dass diese irgendwie etwas in der Luft hängt:

Da hat wohl jemand mal wieder einen Bock geschossen: Ich habe nämlich die Oberkante der Terrasse direkt auf die Höhenlage der Unterkante von der Bodenplatte gesetzt, …

… aber wenn man den Schnitt etwas genauer anschaut, sieht man am Boden zwei Schichten zu jeweils 20 Zentimetern, nämlich zuerst die Bodenplatte und dann der Fußbodenbelag:

Nachdem ich die Terrasse dann um 40 cm angehoben habe, ist in der virtuellen Welt wieder alles in Ordnung:

Jetzt wo die Höhen hoffentlich alle stimmen, will ich das Ganze noch mit einem weiteren Experten verifizieren und lade deshalb einen Tübinger Architekten zu mir nach Hause ein. Als Vorbereitung dazu schicke ich ihm den aktuellen Stand vom 27. Oktober:

Als ich zwischen meinen Planungsaktivitäten mal meine „Zweite Freundin von Nebenan“ zum Thailändischen Imbiss einladen will und auf dem Weg dorthin …

… noch verschiedene Lösungen der Mülltonnen-Unterbringung studiere, …

… stehe ich anschließend leider vor verschlossener Tür:

Also gehe ich eben notgedrungen alleine zum Imbiss, …

… wo ich mit einem jungen Bauingenieur namens „Clemens“ ins Gespräch komme, der sich wohl auch gut mit Statik von Häusern auskennt. Als ich von meinem Bauprojekt erzähle, willigt er spontan ein, sich mal meine Entwürfe bei mir zuhause anzuschauen.

Zufälligerweise kommt gerade auch noch Matthias vom Ernst-Bloch-Chor vorbei und anschließend sitzen wir dann zu dritt über eine Stunde vor den Plänen:

Das größte statische Problem sei wohl die Dachgeschoss-Wand in Firstrichtung, welche momentan leider nicht über der entsprechenden Wand im Erdgeschoss steht:

Nach längeren Überlegungen können wir die Wand im DG dann etwas weiter nach rechts verschieben. Den Platz hierfür glauben wir dadurch zu schaffen, indem wir eine steilere und dafür kürzere Treppe verwenden:

Bei einer Zigarettenpause müssen wir dann mit Bedauern feststellen, dass jemand den Spiegel von Matthias Auto abgefahren hat. Na hoffentlich bringen ihm die Scherben Glück:

Anschließend besprechen wir noch Möglichkeiten, den Balkon vielleicht selbsttragend in Eigenregie zu bauen und Clemens überschlägt dafür kurz die Materialkosten, welche natürlich deutlich unter dem Okal-Preis liegen.

Er meint aber auch, dass wegen der Höhe die Unterkonstruktion wohl recht massiv ausfallen würde, was vielleicht dann optisch nicht mehr so hübsch wäre.

Schließlich erklärt er mir noch, wie ein Statiker wohl die Erdgeschossdecke durch einen Querbalken stabilisieren würde:

Nachdem ich am nächsten Tag von einem Geschäftstreffen erst früh am Morgen zurückkomme, …

… besucht mich dann am Nachmittag der Architekt Herr H. im Philosophenweg, um mit mir die aktuellen Pläne durchzugehen:

Im Großen und Ganzen hat er nicht allzu viel zu beanstanden. Er gibt mir aber einige allgemeine Tipps, welche ich als Bauherr besser beachten sollte.

Außerdem erfahre ich noch, dass es wohl eine KFW-Förderung für barrierefreies Bauen gibt, was ich ja für die Einliegerwohnung auch vorhabe.

Schließlich berichtet er mir noch, dass er vor kurzem einen Balkon für 15.000,- Euro gebaut habe. Das beruhigt mich jetzt wieder, weil mir der Preis von Okal bisher immer etwas hoch vorgekommen ist.

Das Leben in Tübingen geht weiter und ich beobachte, wie die Ausschachtungen für die Fernwärmeleitungen, optisch schön anzusehen, von einer Gummiradwalze endgültig versiegelt werden:

Auf einer anderen Baustelle …

… erörtere ich mit den (etwas skeptischen) Arbeitern die Möglichkeit, an den freien Tagen vielleicht Bungeejumping vom Kran anzubieten:

Und natürlich bin ich auch immer wieder dabei, Preis-Leistung von Immobilienangeboten zu untersuchen, wie zum Beispiel hier ein Haus von 1966 in Tübinger Top-Lage mit „Engergieeffizenzklasse H“ für stolze 8.928,- Euro pro Quadratmeter :

Na da fühlt sich doch mein neues KFW-55 Haus im Hunsrück schon wieder günstig an:

Und weiter geht es mit der Hausplanung: Um das Dachgeschoss optimal auszunutzen, wollen wir am liebsten den Kniestock auf 150 Zentimeter und die Dachneigung auf 40 Grad heraufsetzen.

Der begrenzender Faktor hier ist die Regel, dass im DG dadurch kein Vollgeschoss entstehen darf:

In Rheinland-Pfalz entsteht also so ein Vollgeschoss, wenn mehr als drei Viertel der Grundfläche eine Deckenhöhe von über 2,30 Meter hat. Um herauszufinden, ob wir mit 150 cm Kniestock und 40 Grad Dachneigung darunter liegen, packe ich mal wieder meine Schulmathematik aus …

… und berechne mit Hilfe des Tangens grob den Anteil, der unter 230 cm liegt:

Übrigens hat mich mein Mathematik-Experte „Joachim“ beim letzten Telefonat darauf aufmerksam gemacht, dass die trigonometrischen Funktionen durch Taylorreihen berechnet werden können, was wohl selbst für die Elite der Zunft immer noch ein Mysterium darstellt:

Egal wie, am Ende kommt bei meiner Rechnung jedenfalls eine zulässige Fläche von 26,9% unter 230 cm heraus, …

… und darüber hinaus spielt uns das Verfahren zur Ermittlung des Kniestocks der Verbandsgemeinde Kirn noch zusätzlich in die Hände:

Weiter geht es mit der Finanzplanung: Wegen des Hinweises von Herrn H. rufe ich bei der KFW an, um herauszufinden, welche Förderungen für barrierefreies Bauen beantragt werden können. Auf der Webseite finde ich leider nur Unterstützung für Umbauten von Bestandsimmobilien …

… und auch der junge Mann am Telefon ist selbst erst mal überrascht darüber, bestätigt mir aber dann schließlich, dass es für Neubauten *keine* Förderung gibt.

Auf meine Frage, ob ich in dem Fall vielleicht zuerst eine normale Dusche einbauen und diese dann später durch eine ebene Variante ersetzen sollte, meint er, dass das wahrscheinlich ein gangbarer Weg sei, um an das viele Geld zu kommen .

Außerdem kläre ich nochmal die exakten Voraussetzungen für die KFW-55 Förderung der Einliegerwohnung und mündlich bestätigt er mir folgende Anforderungen:

  • Eigener Wohnungszugang
  • Eigene Küche
  • Eigenes Bad
  • Eigener Wohn-/Schlafraum

Offensichtlich ist eine separate Abrechnung von Strom, Warmwasser und Heizung nicht notwendig. Um ganz sicher zu gehen, stelle ich aber danach noch eine schriftliche Anfrage:

Dann wird mal wieder kalkuliert: Bei meinen aktuellen Entwürfen habe ich ja viele Fenster vom Standardhaus ersetzt:

Für die Schlussrechnung zieht Okal den Wert der alten Fenster vom Wert der Neuen ab: Also studiere ich die Preisliste …

… und die originalen Grundrisse, …

… um dann mit einer neue Tabelle …

… die Mehrkosten zu berechnen:

Wieder zurück zum Vollgeschossigkeitsproblem: Herr F. hat mich darauf hingewiesen, dass man zum Beispiel durch einen Erker mit Balkon die Grundfläche erhöhen könne und somit für die Berechnung (Fläche über 2,30 / Grundfläche < 75%) im Bruch den Nenner größer bekommt. Daraufhin finde ich in der Teileliste von Okal den „Rechteckerker mit Balkon“:

Sehr cool, damit wäre ja dann auch mein Problem mit den Balkonen gelöst …

… und ich würde zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen. Außerdem gefällt mir die Lösung auch optisch viel besser:

Dann kommt mir noch die Idee, dass ich ja noch einen schmalen Terrassenstreifen um den Erker machen könnte, der aufgrund der geringen Höhe dann auch keine gewaltigen mehr Stützen braucht und außerdem die Einliegerwohnung nicht so stark beschattet:

Genauso wie das Zwerchhaus auf der linken Seite ist auch das neue Anbauteil leider ziemlich teuer und deshalb berechne ich mal wieder den Quadratmeterpreis, indem ich die gewonnene Wohnfläche mit Hilfe der Angaben im Grundriss ermittle:

Ich wundere mich zwar ein wenig , warum für die drei Stockwerke nur 1.500 bis 1.900 Euro pro Quadratmeter herauskommen, …

… bin aber dann so froh, damit eine schöne und preislich vertretbare Lösung gefunden zu haben, dass ich die Sache nicht weiter hinterfrage. Erst ein paar Wochen später fällt mir dann durch Zufall der dumme Fehler auf:

Ich habe schlicht den falschen Wert für die Tiefe abgelesen, statt der 2,30 Metern (das war die Höhe der Fenster) habe ich nur 1,07 Meter gewonnen, wodurch sich der Quadratmeterpreis dann mehr als verdoppelt :

Aber die Planung ist zu dem Zeitpunkt schon so weit fortgeschritten, dass ich nicht wieder von vorne beginnen möchte und außerdem, was zahlt man nicht alles für eine *schöne* Aus- bzw. Ansicht ?

Als ich mal wieder im Philosophenweg unterwegs bin, sehe ich bei einem Nachbarn diesen Kamin …

… und frage spontan die Dame des Hauses, ob ich mir das Ding mal von innen anschauen darf. Die Frau berichtet mir dann, dass der ganze Installation so um die 10.000 Euro gekostet habe:

Also wieder ein gutes Argument, sich doch endlich für den ähnlich teuren Kingfire mit integriertem Kamin zu entscheiden:

So langsam geht die Hausplanung in die letzte Runde …

… und die Höhenlagen für alle Ebenen sind weitgehend festgelegt:

Heute ist der 1. November 2021 und ich habe mit Herrn F. vereinbart, dass ich ihm morgen Nachmittag meinen „endgültigen“ Vorschlag schicken werde.

Als kleines Sahnehäubchen will ich für das Rendering der Bilder den exakten Sonnenstand verwenden, der in Hennweiler herrscht, wenn sich mein Architekt meine Entwürfe anschaut. Deshalb ermittle ich zunächst die Koordinaten des Bauplatzes, …

… übernehme diese anschließend in Architekt 3D und schließlich trage ich noch die Zeit ein, zu der Herr F. wahrscheinlich mein Werk bewundert:

Dann drücke ich auf den Knopf „berechnen“ und erhalte dieses letzte Bild:

Und nach der ganzen Rechnerei ist jetzt auch so langsam an der Zeit, dass wir mit der Planung für mein Traumhaus endlich fertig werden, oder?

Liebe Grüße aus Tübingen

Michael Holzheu

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